投資用マンションの不動産を売却した経験から言えること

投資用のワンルームマンションを買いました

不動産売却ケーススタディ~住み替え | 茨木市不動産

投資用のワンルームマンションを買いました不動産を保有するということ

私は、とある不動産会社より投資用のワンルームマンションを買いました。
もう10年も前のことです。
結局一番多いときに5件の物件を所有していました。
投資用の物件を保有すると、節税対策になり、将来ローンを完済した際には自分のものとなり、家賃分が丸々収入となり、年金も目減りしているおり、年金対策にもなるというものでした。
当初そのようなうまい話があるわけはないと懐疑的でしたが、業者が熱心に進めることと、実際に何件も所有していて、中には脱サラしている人までいるという話を聞き、気がついたら、5件所有していました。
このシステムのメリットは、ローンを完済すると自分の物になり家賃収入が丸々入るということです。
万一、何かあった際には、団体生命保険に加入しますので、団体保険からローンの残債が充当され、残された家族には何も負担を残しません。
また、当時の売り出し物件は23区内の文京区や港区の物件で立地もよく、将来売却するとしてもいい値段で売れるとの業者の説明でした。
家賃については、集金代行という方式と家賃保証と言う方式があり、集金代行は家賃が丸々入る方法、家賃保証は、家賃は多少下がるが、空室の際には家賃が保証されるというものとの説明でした。
話を聞いているうちに、これはいいシステムだと思うようになり、気が付いたら5件所有していました。
しかし、いいことばかりではありませんでした。
私は公務員でした。
現在はリタイアして何年か経ちます。
公務員の場合には、給料の他に、副業による収入が500万円を越える際には「兼業申請」を首長宛に提出して承認を受けなければならないとのことが、あとから判明いたしました。
私は5件保有していましたので、年間の家賃収入は500万円を少しばかり超えてしまいました。
ローンの分差し引くと、そんな高額にはならないと思っておりましたが、ローンのン返済分は考慮せず、あくまで額面の家賃収入で見るとの見解でした。
兼業申請が認められるのは特殊なケースのみです。
私は、泣く泣く、所有していた一件を手放しました。
300万円の大赤字です。
私は、担当営業に詰問しましたが、認識していなかったと謝って終わりです。

マンションを不動産会社に売却をしたときの思い出

新築の時に購入したマンションに15年ほど住み続けていましたが、実家の両親が亡くなり、実家をもらうことになりましたので、売却しようと考えていました。特に、高値で売却しようなどとは思っていませんでしたが、過去にマンションを売却したことがある友人に聞くと、できるだけ高値で売却できるならそうしたほうがいいと言われたことから、私も次第にそのように考えるようになってきました。

売却をする時には、たびたびその友人に話しを聞いたのを思い出します。友人はまず、不動産会社選びが重要だと教えてくれました。中には、早く利益を確定したいために、相場よりもかなり安い値段で売却しようとする不動産会社もあるようです。顧客のことは考えてくれず自分たちの利益を第一に考える業者のことです。このような業者に引っ掛からないためには事前に情報を入手したほうがよいと言われました。実際にそこまでしている人は少なく、事前に準備をしているかどうかで売り値が高くなるといっても過言ではないといわれたのです。

そこで私は、不動産会社の中でも評判の良いところに電話をし、査定をしてもらうことにしました。査定をすると、その業者がどのようなことを考えているかがわかります。しつこく勧誘をしてくるようなところもありましたが、そのようなところはあまり良くないと聞いたことから、3社ほど査定をしてもらい、勧誘がないところを選びました。当然、担当者もこちらのことをよく考えてくれる人で、非常に気がきく人だったのも選んだ理由の一つです。 売るときには、広告に載せますが、どのくらいの価格にするかをもう1度検討しましょうと言われ、最初は挑戦的に相場よりも少し高めの値段設定をしてみました。不動産会社としても期間限定でその価格であれば問題ないと言ってくれました。もし3カ月以内に購入希望者や有力な見込み客が現れなければ価格を下げる約束をし、広告に載せてみます。不動産会社から入った連絡では、ちらほらと問い合わせはあるようです。しかし明確に購入を希望している声はありませんでした。

3カ月経過する少し前に売るときの値段を100万円ほど下げて、再び広告に出したところ、今度は内覧したいとの申し出がありました。内覧をするためには準備をしなければなりませんが、事前にいらないものはすべて捨ててしまったために、部屋は非常にすっきりしています。業者から聞いたところ、部屋はできるだけきれいにしておけば印象も良くなり売れる可能性が高くなるといわれました。ですが、3名ほど内覧に来て部屋をじっくりと見ていきましたが、買い手が決定することはありませんでした。さらに業者と相談して、もう100万円安くすると、さらに内覧者が増えて対応が忙しくなり、非常に多忙な日々を過ごしていたのを記憶しています。4ヶ月ほどすると、ようやく購入希望者が現れました。最初に設定していた金額より200万円ほど安い金額で売ることができ、比較的満足しています。

住宅を売るまでに、価格が重要な事ははっきりと判りました。あまり高すぎてもそのマンションを欲しがる人はいなくなってしまいます。逆に嫌すぎてもすぐに買い手は見つかるかもしれませんが、なぜあの時もう少し高く売っておかなかったのだろうと後悔をしたかもしれません。そのように考えると、最初は少し高めに値段設定をして、後から少しずつ値段を下げる方法は有効ではないかと思います。少なくとも、最初から価格が低く設定されていれば、途中から価格を上げる事は抵抗が出るでしょう。

マンションを売るときには、様々な書類を用意しなければなりませんが、多くは業者の方で用意をしてくれます。ただし自分が用意しなければならないものは、時間がある時に早めに用意しておいた方が良いと思いました。